Wann verwirkt der Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums?

/in /von

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten sog. Nutzungszweckbestimmungen. Diese beinhalten Regeln, wie das jeweilige Sondereigentum genutzt werden darf. Dabei dürfen Wohnungen üblicherweise nur zu Wohnzwecken, Teileigentumseinheiten hingegen nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Hält sich ein Eigentümer nicht an den vorgegebenen Nutzungszweck, können die hieraus resultierenden Störungen durch die anderen Wohnungseigentümer notfalls gerichtlich unterbunden werden.

Vielfach verstreicht jedoch etwas Zeit, bis sich die übrigen Eigentümer dazu durchringen, die ihnen zustehenden Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

Zu der Frage, welche Auswirkungen das Verstreichen einer langen Zeitdauer auf die Durchsetzbarkeit solcher Unterlassungsansprüche haben kann, hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung Stellung genommen (vgl.: BGH, Urt. v. 15.12.2017 – V ZR 175/16).

Außerordentliche Kündigung eines finanzschwachen nach dem Tod eines Mieters in den Vertrag Eintretenden

/in /von

Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.

BGH, Urteil vom 31.01.2018, VIII ZR 105/17

Zahlungspflicht der Sonderumlage bei Eigentumswechsel?

/in /von

a) Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. April 1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197).

b) Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.

BGH, Urteil vom 15.12.2017 V ZR 257/16