Monat: November 2018
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Übertragung der Instandsetzungslast an Dachterrassen wirksam

Für die Vornahme von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer zuständig, die hierfür durch Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG zu sorgen haben. Die entstehenden Kosten sind grundsätzlich von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem vereinbarten oder dem gesetzlich verankerten Kostenverteilerschlüssel (Miteigentumsanteile gem. § 16 Abs. 2 WEG) zu tragen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG, typischerweise im Rahmen der Gemeinschaftsordnung, Abweichendes geregelt werden.

Da solche Vereinbarungen indes vielfach nicht eindeutig gefasst sind, entsteht oftmals im Kreise der Eigentümer Streit über die Auslegung einer solchen Regelung.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu einem solchen typischen Auslegungsproblem aktuell geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 163/17).

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Beschränkung des Rederechts in der Eigentümerversammlung

Der jährlichen Eigentümerversammlung sehen viele Wohnungseigentümer mit gemischten Gefühlen entgegen. Zwar wird es zu Recht als notwendig angesehen, sich im Kreise der Eigentümer auszutauschen und über notwendige Maßnahmen auch durchaus kontrovers zu diskutieren, vielfach wird es aber als störend und kontraproduktiv empfunden, wenn die Wortbeiträge einzelner Eigentümer ein tragbares Maß überschreiten.

Manch ein Wohnungseigentümer spielt sich in der Versammlung als Besserwisser oder Bedenkenträger auf, der meint, zu jedem Tagesordnungsordnungspunkt langwierige und selten ergebnisorientierte Ausführungen machen zu müssen.

So reift bei den übrigen Eigentümern vielfach die Überlegung, solchen Auswüchsen durch eine Beschränkung des Rederechts Herr werden zu wollen.

Dass dies mit einigen juristischen Fußangeln versehen ist, zeigt das Landgericht Frankfurt in einer kürzlich veröffentlichen Entscheidung auf (LG Frankfurt, Urt. v. 7.6.2018, Az.: 2-13  S 88/17).

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Haftung der WEG wegen mangelhafter oder (teilweise) unterbliebener Durchführung von Beschlüssen?

1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Gemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft.

2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Gemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. BGH, Urteil vom 08.06.2018, V ZR 125/17

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Zustimmung zur Untervermietung hängt nicht vom Nachweis der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters ab

1. Zu dem berechtigten Interesse an einer nach § 553 Abs. 1 BGB beanspruchten Untervermietung muss der Mieter dem Vermieter zwar plausible und wahrheitsgemäße Angaben machen; ein Anspruch des Vermieters, dass ihm für solche Angaben geeignete Beweise vorgelegt werden, bevor er über die Erteilung der Erlaubnis eine Entscheidung trifft, besteht nicht.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter als Grund für den Wunsch zur Untervermietung den Umstand anführt, sich die Wohnung wegen der Maßgabe des SGB II zu hohen Wohnkosten allein nicht länger leisten zu können. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter zunächst einen aktuellen und vollständigen Bescheid über Leistungen des Jobcenters vorlegt.

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018, 66 S 275/17

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