Mietminderung – aber nicht grenzenlos

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Das Recht auf Mietminderung durch den Mieter gem. § 536 BGB (d.h. Herabsetzung der Mietzahlung) bildet den Gegenstand einer Unzahl gerichtlicher Verfahren. Das Minderungsrecht steht dem Mieter insbesondere zu, wenn die Mietsache zur Zeit ihrer Überlassung an den Mieter einen ihre Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigenden Mangel aufweist oder ein solcher später entsteht.

Dabei reicht es gem. § 536c BGB schon aus, dass der Mieter den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigt. Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, kann dies zu einer fortdauernden Herabsetzung der Miete führen. Zugleich ist der Mieter, da er den Mangel dann selbst beseitigen könnte, zusätzlich berechtigt, einen weiteren Abschlag von der Miete als Zurückbehaltungsrecht vorzunehmen. Oftmals hat aber der Mieter kein rechtes Interesse daran, dass der Vermieter den Mangel tatsächlich beseitigt, denn gerade bei kleineren Mängeln ist die billigere Miete dem Mieter willkommener als eine Mangelbeseitigung. Dass der Mieter allerdings schlecht beraten ist, die Beseitigung der Mängel zu verweigern, zeigt die aktuelle Entscheidung des BGH vom 10.4.2019, Az. VIII ZR 12/18.

Abmahnung zum Entzug des Eigentums

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Das Verfahren zur Entziehung des Wohnungseigentums gem. §§ 18, 19 WEG stellt die schwerwiegendste Sanktion dar, die das Wohnungseigentumsrecht kennt. In der Praxis wird von diesem letzten Mittel allerdings nur selten Gebrauch gemacht, weil die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wegen Beitragszahlungsrückständen üblicherweise einfacher und schneller zum Ziel führt. Soll aber die Entfernung eines aus anderen Gründen als untragbar empfundenen Miteigentümers aus der Gemeinschaft betrieben werden, so führt bei Härtefällen kein Weg am Eigentumsentziehungsverfahrens vorbei. So kann beschlossen werden, von demjenigen Wohnungseigentümer, der trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm obliegenden Pflichten derart verstößt, dass den anderen Eigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht weiter zumutbar ist, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Geschieht dies nicht, so kann aus einem zu erwirkenden Urteil die Zwangsversteigerung betrieben werden. Welche Stolpersteine dabei von den das Entziehungsverfahren betreibenden Wohnungseigentümern zu beachten sind, hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung vom 5.4.2019 (Az. V ZR 339/17) aufgezeigt.

BGH, Urteil vom 5. April 2019 – V ZR 339/17

Heimähnliche Unterbringung von Wohnungslosen; Vereinbarkeit mit Zweckbestimmung der WEG?

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1. Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nut-zung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.

2. Hält sich eine Nutzung von Wohn- und Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich ihre Unzulässigkeit nicht aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben.

BGH Urteil vom 08.03.2019, V ZR 330/17

Wer zahlt die Eigenbeteiligung bei einem Versicherungsschaden im Sondereigentum?

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1. Hat die WEG einen Gebäudeversicherungsvertrag abgeschlossen und wird vom Versicherer ein im Sondereigentum eingetretener Schaden reguliert, hat der geschädigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Auskehr der von der Wohnungseigentümergemeinschaft empfangenen Versicherungsleistung. (…)

2. Ist zwischen dem Versicherer und der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen des Gebäudeversicherungsvertrages ein Selbstbehalt vereinbart, ist dieser bei einem Schadenseintritt im Sondereigentum im Innenverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern von dem Verband zu tragen. Der geschädigte Wohnungseigen-tümer hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Freistellungs- bzw. Ausgleichsanspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe des Selbstbehalts.

LG Karlsruhe, Urteil vom 22.11.2018 – 11 S 23/17