Einladung Eigentümerversammlung – Bis wann muss Abrechnung vorliegen?
Die Jahresabrechnung muss (mindestens) acht Tage vor der Beschlussfassung den Eigentümern vorliegen.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2020 Az. 2-13 S 65/19
Update: Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung?
Mit zwei wichtigen Urteilen hat der BGH entschieden, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) in der Wohnung durchführen muss, wenn die Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparaturen) im Mietvertrag nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden sind und sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat.
Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter zwar die Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – in der Regel hälftigem – Umfang an den erfor-derlichen Kosten beteiligen.
BGH, Urteile v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
Modernisierung – Abzug von noch nicht fälligen Instandsetzungsmaßnahmen?
Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).
BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 Az. VIII ZR 81/19
Schlüsselverlust – Ersatz der gesamten Kosten für eine Schließanlage?
- Dem Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu, wenn dieser Schlüssel zur Wohnung und zum Haus verliert.
- Die gesamten Kosten für den Austausch einer Schließanlage sind jedoch nicht in jedem Fall zu ersetzen.
- Entscheidend ist, ob sich eine Missbrauchsgefahr zu einem Vermögensschaden verfestigt hat und ob bei wertender Betrachtung nicht auch der Austausch einzelner Teile der Schließanlage ausreicht.
LG München I, Urteil vom 18.06.2020 Az. 31 S 12365/19
Schallschutzprobleme durch Veränderung des Bodenbelags im Sondereigentum
Ein Wohnungseigentümer kann von einem anderen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht hat (Fliesen statt Teppichboden), die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 auch dann verlangen kann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.
BGH, Urteil vom 26.06.2020, Az. V ZR 173/19
Bauliche Veränderung und Beschlusskompetenz zur Kostentragung (Folgekosten)?
- § 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Fol-gekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt auch dann, wenn eine solche – hinreichend bestimmt beschriebene – Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist.
- Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt.
BGH, Urteil vom 15.05.2020, Az. V ZR 64/19
Korrektes Vorgehen bei der Baulichen Veränderung – Teil 2: Vorbereitung der Beschlussfassung
Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung (…) prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.
Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.
BGH, Urteil vom 29.05.2020, Az. V ZR 141/19
Korrektes Vorgehen bei der Baulichen Veränderung – Teil 1: Beschlussverkündung
Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden
BGH, Urteil vom 29.05.2020, Az. V ZR 141/19
