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Keine Opfergrenze bei notwendigen Instandsetzungen

Viele Wohnungseigentumsanlagen weisen alterungs- und abnutzungsbedingt einen akuten Instandsetzungsstau auf. Eine Herausforderung, der sich Wohnungseigentümergemeinschaften zunehmend zu stellen haben. Abgesehen von der oftmals schwer zu vermittelnden Einsicht, gegebenenfalls erhebliche Geldmittel in die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums investieren zu müssen, lässt die finanzielle Situation vieler Eigentümer größere Investitionen nicht ohne weiteres zu.

Betroffen sind aber auch sog. Umwandlungsobjekte, d.h. Bestandsbauten, die im Anschluss an eine mehr oder minder umfassende Sanierung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Hier entsteht zusätzliches Konfliktpotential, da sich eine Sanierung der Altbausubstanz vielfach als technisch aufwändig erweist und sich für die betroffenen Wohnungseigentümer die Frage stellt, ob die aufzuwendenden Kosten überhaupt noch in einer vernünftigen Relation zum Wert des Objekts stehen.

Zu diesem Problemkreis hat sich der BGH in einer aktuellen Entscheidung geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 203/17).

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Wohnraummietverhältnis zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder

  1. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
  2. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist.
  3. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein.
  4. Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur Einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen.

BGH, Urteil vom 25.04.2018, VIII ZR 176/17

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Bezeichnung der Tagesordnungspunkte reicht auch für eng verwandte Beschlüsse aus

Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen.

Wird also in der Einladung die Zusammenlegung dreier Müllplätze thematisiert, ist auch mit alternativen Standorten oder deren Zusammenlegung von nur zwei Stellplätzen zu rechnen.

LG München I, Beschluss vom 07.12.2017 – 1 S 5856/17

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Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist generell unzulässig

Mit der Aufteilung des Wohnungseigentumsobjekts geht stets eine sog. Nutzungszweckbestimmung einher. Diese regelt, zu welchen konkreten Zwecken das betreffende Sondereigentum zulässigerweise genutzt werden darf. So wird üblicherweise geregelt, dass die gebildeten Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken, nicht aber gewerblich oder freiberuflich genutzt werden dürfen.
Dabei entsteht im Kreise der Wohnungseigentümer vielfach Streit über die Frage, ob und in welchem Umfang von einer vereinbarten reinen Wohnnutzung abgewichen werden darf.
Der Bundesgerichtshof hatte nun aktuell über einen entgegengesetzt gelagerten Fall zu entscheiden, in dem die Nutzung der gebildeten Einheiten zu rein gewerblichen Zwecken vereinbart war und eine Wohnnutzung in Frage stand (BGH, Urt. v. 23.3.2018, Az.: V ZR 307/16).

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