Die Fenster des Gebäudes, auch solche, die sich im räumlichen Bereich des jeweiligen Sondereigentums befinden, gehören gem. § 5 WEG zum zwingenden gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb diese Bauteile grundsätzlich aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG durch die Gemeinschaft und auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer instand zu halten und instand zu setzen sind.

Indes ist es von der Rechtsprechung anerkannt, dass diese Grundregel durch abweichende Vereinbarung im Rahmen der Gemeinschaftsordnung abgeändert werden kann. Dies kann zum einen dadurch geschehen, dass dem betreffenden Sondereigentümer die Kostentragung auferlegt wird, zum anderen dadurch, dass dem einzelnen Sondereigentümer die gesamte Instandsetzungslast auferlegt wird.

Solche Regelungen sind aber vielfach unklar und zweideutig formuliert, so dass es im Kreise der Eigentümer regelmäßig zum Streit kommt.

Das Landgericht Köln musste sich aktuell mit einer solch verunglückten Formulierung in einer Teilungserklärung befassen (LG Köln, Urt. v. 11.10.2018 – 29 S 56/18).

Wird bei einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen, sind die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz maßgeblich, wenn es sich um grundlegende Um- oder Ausbauten, wie etwa um einen Dachgeschossausbau, handelt.

Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden.

In diesem Fall muss lediglich das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau im Prinzip erhalten bleiben; es darf jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden.

BGH, Urteil vom 06.07.2018, V ZR 221/17

1. Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs.1 und Abs.2 Nr.1 WEG verwirklicht.

2. Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs.2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.

BGH, Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 138/17

Ein Beschlussergebnis kann nicht unter einer Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht, geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zustande gekommen.

Im schriftlichen Verfahren kommt ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

BGH, Urteil vom 06.07.2018 V ZR 221/17

Der jährlichen Eigentümerversammlung sehen viele Wohnungseigentümer mit gemischten Gefühlen entgegen. Zwar wird es zu Recht als notwendig angesehen, sich im Kreise der Eigentümer auszutauschen und über notwendige Maßnahmen auch durchaus kontrovers zu diskutieren, vielfach wird es aber als störend und kontraproduktiv empfunden, wenn die Wortbeiträge einzelner Eigentümer ein tragbares Maß überschreiten.

Manch ein Wohnungseigentümer spielt sich in der Versammlung als Besserwisser oder Bedenkenträger auf, der meint, zu jedem Tagesordnungsordnungspunkt langwierige und selten ergebnisorientierte Ausführungen machen zu müssen.

So reift bei den übrigen Eigentümern vielfach die Überlegung, solchen Auswüchsen durch eine Beschränkung des Rederechts Herr werden zu wollen.

Dass dies mit einigen juristischen Fußangeln versehen ist, zeigt das Landgericht Frankfurt in einer kürzlich veröffentlichen Entscheidung auf (LG Frankfurt, Urt. v. 7.6.2018, Az.: 2-13  S 88/17).