Zustimmung zur Untervermietung hängt nicht vom Nachweis der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters ab

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1. Zu dem berechtigten Interesse an einer nach § 553 Abs. 1 BGB beanspruchten Untervermietung muss der Mieter dem Vermieter zwar plausible und wahrheitsgemäße Angaben machen; ein Anspruch des Vermieters, dass ihm für solche Angaben geeignete Beweise vorgelegt werden, bevor er über die Erteilung der Erlaubnis eine Entscheidung trifft, besteht nicht.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter als Grund für den Wunsch zur Untervermietung den Umstand anführt, sich die Wohnung wegen der Maßgabe des SGB II zu hohen Wohnkosten allein nicht länger leisten zu können. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter zunächst einen aktuellen und vollständigen Bescheid über Leistungen des Jobcenters vorlegt.

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018, 66 S 275/17

Keine Opfergrenze bei notwendigen Instandsetzungen

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Viele Wohnungseigentumsanlagen weisen alterungs- und abnutzungsbedingt einen akuten Instandsetzungsstau auf. Eine Herausforderung, der sich Wohnungseigentümergemeinschaften zunehmend zu stellen haben. Abgesehen von der oftmals schwer zu vermittelnden Einsicht, gegebenenfalls erhebliche Geldmittel in die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums investieren zu müssen, lässt die finanzielle Situation vieler Eigentümer größere Investitionen nicht ohne weiteres zu.

Betroffen sind aber auch sog. Umwandlungsobjekte, d.h. Bestandsbauten, die im Anschluss an eine mehr oder minder umfassende Sanierung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Hier entsteht zusätzliches Konfliktpotential, da sich eine Sanierung der Altbausubstanz vielfach als technisch aufwändig erweist und sich für die betroffenen Wohnungseigentümer die Frage stellt, ob die aufzuwendenden Kosten überhaupt noch in einer vernünftigen Relation zum Wert des Objekts stehen.

Zu diesem Problemkreis hat sich der BGH in einer aktuellen Entscheidung geäußert (BGH, Urt. v. 4.5.2018, Az.: V ZR 203/17).

Wohnraummietverhältnis zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder

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  1. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
  2. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist.
  3. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein.
  4. Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur Einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen.

BGH, Urteil vom 25.04.2018, VIII ZR 176/17

Bezeichnung der Tagesordnungspunkte reicht auch für eng verwandte Beschlüsse aus

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Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen.

Wird also in der Einladung die Zusammenlegung dreier Müllplätze thematisiert, ist auch mit alternativen Standorten oder deren Zusammenlegung von nur zwei Stellplätzen zu rechnen.

LG München I, Beschluss vom 07.12.2017 – 1 S 5856/17

Zur Frage der Umlagefähigkeit der Gebäudeversicherung

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Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

BGH, Urteil vom 06.06.2018 VIII ZR 38/17

Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist generell unzulässig

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Mit der Aufteilung des Wohnungseigentumsobjekts geht stets eine sog. Nutzungszweckbestimmung einher. Diese regelt, zu welchen konkreten Zwecken das betreffende Sondereigentum zulässigerweise genutzt werden darf. So wird üblicherweise geregelt, dass die gebildeten Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken, nicht aber gewerblich oder freiberuflich genutzt werden dürfen.
Dabei entsteht im Kreise der Wohnungseigentümer vielfach Streit über die Frage, ob und in welchem Umfang von einer vereinbarten reinen Wohnnutzung abgewichen werden darf.
Der Bundesgerichtshof hatte nun aktuell über einen entgegengesetzt gelagerten Fall zu entscheiden, in dem die Nutzung der gebildeten Einheiten zu rein gewerblichen Zwecken vereinbart war und eine Wohnnutzung in Frage stand (BGH, Urt. v. 23.3.2018, Az.: V ZR 307/16).

Entziehung des Wohnungseigentums; gemeinschaftswidriges Verhalten

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Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.
BGH, Urteil vom 25.01.2018, V ZR 141/17

Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündigungsausschlusses

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Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist grundsätzlich möglich. Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben.
BGH, Urteil vom 08.05.2018, VIII ZR 200/17

Auf welches Konto muss der Wohnungseigentümer das Hausgeld bezahlen?

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Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.
LG Saarbrücken, Urteil vom 04.05.2018 – 5 S 44/17

Wer muss beim Verwalterwechsel die Abrechnung des Vorjahres erstellen?

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Ein Verwalterwechsel gestaltet sich oftmals nicht so einfach, wie die Eigentümer und der neue Verwalter sich dies wünschen. So, wenn z.B. der Verwalterwechsel unter unschönen Begleiterscheinungen erfolgte, weil fachliche Defizite oder sonstige Fehlleistungen zu einer vorzeitigen Beendigung des Amtes des bisherigen Verwalters Anlass gaben. Dabei gibt es oft, weil mit nicht erheblichem Zeit und Arbeitsaufwand verbunden, Streit darüber, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres verantwortlich ist. Der BGH hat hierzu eine aktuelle Entscheidung getroffen, welche die bisherige Rechtslage entscheidend verändert (vgl.: BGH, Urt. v. 16.2.2018 – V ZR 89/17).