Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört auch die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht für Gemeinschaftsflächen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist deshalb befugt, durch Beschluss bei Gefahren, die von diesen Flächen ausgehen (hier: unzureichender Brandschutz auf den Ebenen eines Parkdecks), Betretungs- und Nutzungsverbote gegenüber Dritten zu erlassen. Das gilt auch dann, wenn durch diese Verbote mittelbar auch die Nutzung von Sondereigentumsflächen, die nur über das betroffene Gemeinschaftseigentum erschlossen werden, betroffen ist. Allerdings ist eine solches Betretungs- und Nutzungsverbot nur dann gerechtfertigt, wenn und solange der gefährdende Zustand nicht behoben bzw. die Gefahr nicht auf andere Weise beseitigt werden kann. LG München I, Urteil vom 07.10.2020, Az. 1 S 9173/17

Der Selbstbehalt bei einer Gebäudeversicherung ist im Schadensfall nicht anteilig zwischen geschädigtem Sondereigentümer und ebenfalls geschädigter Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuteilen, vielmehr trägt die Gemeinschaft diesen allein (Anschluss an LG Karlsruhe vom 22.11.2018 – 11 S 23/17, ZWE 2019, 324).

LG Frankfurt/M., Urteil vom 20.05.2021, Az. 2-13 S 149/19

 

Der Mieter hat während des laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit, bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auszuüben. Durch diesen Einbehalt kann sich der Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben. Allein aufgrund dieser Möglichkeit des Einbehalts entfällt der Rückzahlungsanspruch für geleistete Vorauszahlungen und das Bedürfnis nach einer ergänzenden Vertragsauslegung. Es ist unbeachtlich, ob der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht auch tatsächlich Gebrauch machte. BGH, Urteil vom 07.07.2021, Az. VIII ZR 52/20

Selbst wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind. BGH, Urteil vom 16.07.2021, Az. V ZR 163/20

Soll der Verwalter die Jahresabrechnung nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist. BGH, Urteil vom 26.2.2021, V ZR 290/19

Für die bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird. BGH, Urteil vom 7.5.2021, V ZR 299/19

Nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zählt nach neuem Recht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und es bedarf dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr. LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021 Az. 1 S 263/ 20

Der Verwalter kann nach Amtsniederlegung und Beendigung seiner Tätigkeit nicht aufgrund des § 6 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie zur Fortführung der Verwaltertätigkeit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gezwungen werden. AG Lehrte, Urteil vom 14.05.2021 Az. 14 C 136/21

Beschlussersetzungsklagen, die bereits vor dem 1.12.2020 anhängig waren, sind entsprechend § 48 Abs. 5 WEG gegen die übrigen Eigentümer fortzuführen, materiell ist allerdings das seit dem 1.12.2020 geltende Recht anzuwenden. Die in § 20 Abs. 2 WEG aufgeführten privilegierten Maßnahmen sind abschließend, ein Split- Klimagerät fällt nicht darunter. Im Regelfall ist die Installation eines derartigen Gerätes mit einem Nachteil im Sinne von § 20 Abs.3 WEG verbunden, wobei insoweit die bisherigen Maßstäbe zur Aus-legung des Nachteilsbegriffs weiter anzuwenden sind. LG Frankfurt/M., Urteil vom 20.04.2021, Az. 2-13 S 133/20

Der Verwalter darf - ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorläge (a. A. noch AG Brake ZMR 2020, 332) - eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter darf in Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung, und zwar in der Regel nicht nur mündlich erfolgen; unabhängig davon schon zeitlich vor der Eigentü-merversammlung. LG Oldenburg, Urteil vom 22.12.2020, Az. 5 S 50/20