Eine Vereinbarung im Verwaltervertrag für bestimmte (Sonder-)Vergütungen (z. B. Durchführung von außerordentlichen Eigentümerversammlungen, Betreuung größerer Baumaßnahmen und die Abwicklung von Versicherungsschäden (auch) im Sondereigentum) entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung.
BGH, Urteil 11.06.2021, V ZR 215/20
Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.
BGH, Urteil 11.06.2021, V ZR 215/20
In der Ladung zur Eigentümerversammlung kann unverbindlich – also nicht als verbindliche Ausladung – „empfohlen“ werden, nicht zu erscheinen und nur eine Vollmacht zu erteilen. Auch eine Anmeldepflicht ist mit Blick auf die öffentlich-rechtlichen Pandemievorgaben nicht generell zu beanstanden. Ein rechtserheblicher Mangel liegt jedoch vor, wenn angekündigt wird, dass Personen, die unangemeldet erscheinen, „nicht eingelassen werden.“ Zur Kausalität dieses formellen Mangels bedarf es jedoch konkreten Prozessvortrags.
AG Marburg, Urt. v. 4.5.2021, 9 C 750/20
Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört auch die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht für Gemeinschaftsflächen.
Die Wohnungseigentümerversammlung ist deshalb befugt, durch Beschluss bei Gefahren, die von diesen Flächen ausgehen (hier: unzureichender Brandschutz auf den Ebenen eines Parkdecks), Betretungs- und Nutzungsverbote gegenüber Dritten zu erlassen.
Das gilt auch dann, wenn durch diese Verbote mittelbar auch die Nutzung von Sondereigentumsflächen, die nur über das betroffene Gemeinschaftseigentum erschlossen werden, betroffen ist. Allerdings ist eine solches Betretungs- und Nutzungsverbot nur dann gerechtfertigt, wenn und solange der gefährdende Zustand nicht behoben bzw. die Gefahr nicht auf andere Weise beseitigt werden kann.
LG München I, Urteil vom 07.10.2020, Az. 1 S 9173/17
Der Selbstbehalt bei einer Gebäudeversicherung ist im Schadensfall nicht anteilig zwischen geschädigtem Sondereigentümer und ebenfalls geschädigter Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuteilen, vielmehr trägt die Gemeinschaft diesen allein (Anschluss an LG Karlsruhe vom 22.11.2018 – 11 S 23/17, ZWE 2019, 324).
LG Frankfurt/M., Urteil vom 20.05.2021, Az. 2-13 S 149/19
Der Mieter hat während des laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit, bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auszuüben. Durch diesen Einbehalt kann sich der Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben.
Allein aufgrund dieser Möglichkeit des Einbehalts entfällt der Rückzahlungsanspruch für geleistete Vorauszahlungen und das Bedürfnis nach einer ergänzenden Vertragsauslegung. Es ist unbeachtlich, ob der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht auch tatsächlich Gebrauch machte.
BGH, Urteil vom 07.07.2021, Az. VIII ZR 52/20
Selbst wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.
BGH, Urteil vom 16.07.2021, Az. V ZR 163/20
Soll der Verwalter die Jahresabrechnung nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist.
BGH, Urteil vom 26.2.2021, V ZR 290/19
Für die bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5
WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.
BGH, Urteil vom 7.5.2021, V ZR 299/19
Nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zählt nach neuem Recht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und es bedarf dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr.
LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021 Az. 1 S 263/ 20
