1. „Wird die Auftragsvergabe einer Sanierungsmaßnahme durch die Gemeinschaft auf die Verwaltung und den Beirat delegiert, liegt eine Pflichtverletzung des Verwalters und damit verbunden ein Schadenersatzanspruch nicht vor.
2. Der Verwalter schuldet regelmäßig keine bauleitende Überwachung.“
AG Hamburg-Barmbek, Urt. v. 27.05.2016 – 883 C 11/14
Welche Rechte hat der Vermieter, wenn Dritte die Mietsache beschädigen oder zerstören und der Mieter dies provoziert hat? Typischer Fall sind Schäden aufgrund von Polizei- oder Feuerwehreinsätzen, die vom Mieter verursacht werden. Hier stellt sich die Frage, ob sich der Vermieter im Wege des Schadensersatzes beim Mieter nicht schadlos halten kann. Demgegenüber muss aber beachtet werden, dass in manchen Fällen der Mieter vielleicht Anlass zum Einsatz der Ordnungsbehörden oder Rettungsdienste gegeben hat, letztlich für die vorgekommenen Schäden aber nicht unmittelbar verantwortlich gemacht werden kann. Einen solchen Fall hat der Bundesgerichtshof aktuell klären müssen.
Vgl.: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16
Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den
Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem
Mieter auferlegt.
BGH, Urteil vom 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15
Einer der „Klassiker“ des Wohnungseigentumsrechts besteht in der Streitfrage, ob denn Balkone zum Sondereigentum oder zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Typischerweise kommt diese Frage immer dann auf, wenn die Balkone aufgrund von Bauschäden an tragenden Bauteilen saniert werden müssen.
In diesen Fällen streiten der betroffene Sondereigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft oftmals darüber, wer nun für die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen habe. Das Landgericht Itzehoe nahm kürzlich die Gelegenheit wahr, zu diesen Fragen Stellung zu nehmen.
Vgl.: LG Itzehoe, Urt. v. 9.7.2016 – 11 S 113/15
Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.
BGH, Urteil vom 18. 11. 2016 – V ZR 221/15, NZM 2017, 37
Der ungeachtet mehrfacher Abmahnung unbeirrt fortgesetzte lautstarke Redeschwall eines Versammlungsteilnehmers ist kein Grund, diesen endgültig vor der Versammlung auszuschließen. Es kommt eine temporäre Verweisung aus dem Saal in Betracht.
AG Offenbach, Urteil vom 23.05.2016 – 320 C 9/16
Wann kann der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung erstellen? Diese Frage muss immer dann gestellt werden, wenn es bei der Verabschiedung der wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung zu Verzögerungen kommt. Sei es, dass der Verwalter mit der Abrechnungserstellung säumig ist, keine Eigentümerversammlung abgehalten wird, die Eigentümer die Genehmigung der Abrechnung verweigern oder die Abrechnung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Auf welcher Basis soll der vermietende Wohnungseigentümer nun die dem Mieter zu erteilende Betriebskostenabrechnung erstellen? Was geschieht bei Versäumung der mietrechtlichen Abrechnungsfrist?
Zu diesen Fragen hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung Stellung bezogen (BGH, Urt. v. 25.01.2017 – VIII ZR 249/15).
Wird durch Beschluss eine Außenbewirtschaftung auf einer sondernutzungsfreien Gemeinschaftsfläche genehmigt, handelt es sich um eine nichtige Einräumung eines Sondernutzungsrechts, auch wenn der Beschluss dies ausdrücklich nicht einräumen will; es kommt allein auf den Inhalt an.
LG Lüneburg, Urt. v. 16.03.2016 – 9 S 64/15 ZMR 2016, 647
„Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen die sich aus der bindenden Hausordnung ergebenden Pflichten (hier: Verbot Tauben zu füttern), so stehen den beeinträchtigten anderen Eigentümern Unterlassungsansprüche zu.
Der Eigentümer verletzt das Rücksichtnahmegebot des § 14 WEG durch das Auslegen von Vogelfutter, das Bereitstellen von Trinkwasserbehältern und das Aufstellen von Behältern, die sich zum Nisten und Brüten zumindest eignen.“
AG München, Urt. v. 23.09.2016 – 485 C 5977/15
Eine Jahresabrechnung ist für unwirksam zu erklären, wenn der Abrechnung eine unzulässige Kontenführung (hier: offene Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters) zugrunde liegt.Aufgrund unzulässiger Kontoführung und damit einhergehender Unwirksamkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, dem Verwalter die Entlastung zu versagen. Da nicht auszuschließen ist, dass der WEG Ansprüche gegen den Verwalter zustehen, ist der Beschluss über die Entlastung des Verwalters ungültig.
AG Mettmann, Urteil v.15.04.2016 24 C 40/14
