Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben?

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Wie kann einem Mieter form- und fristgerecht gekündigt werden?

Diese Frage bewegt jeden Vermieter, den einen Mieter loswerden möchte, insbesondere wenn dieser sich nicht vertragsrecht verhält. Denn wenn es um vermieteten Wohnraum geht, müssen besondere Kündigungstatbestände vorliegen. Ärgerlich wird es dann, wenn ein Kündigungsgrund (Mietrückstände) eigentlich auf der Hand liegt, die Kündigung aber an Formalien scheitert.

Zu einer solchen formellen Frage hat sich der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Senat des BGH unlängst geäußert.

 

vgl.: BGH, Urt. v. 13.07.2016 – VIII 296/15

 

Keine Schonfrist für den Mieter

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Kündigt der Vermieter von Wohnraum dem Mieter wegen Zahlungsrückständen, so muss der Vermieter sich darauf einstellen, dass der Mieter innerhalb der sog. Schonfrist die Mietrückstände ausgleicht und damit das Mietverhältnis für sich „rettet“.

Der BGH hatte sich aktuell mit der Frage zu beschäftigen, ob sich der Vermieter durch den zeitgleichen Ausspruch einer außerordentlichen fristgerechten Kündigung dagegen schützen kann.

 

vgl.: BGH, Urt. v. 20.07.2016 – VIII 238/15

 

 

Anspruch auf Auszahlung von Versicherungsleistungen

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Wird eine Eigentumswohnung veräußert, so ergeben sich vielfach Probleme bei der korrekten Zuordnung der Zahlungspflichten von Käufer und Verkäufer. Diese vereinbaren nämlich im Erwerbsvertrag regelmäßig einen Stichtag, zu dem die Lasten, Kosten und Nutzungen des Kaufgegenstands vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen sollen. Dieser vertraglich vereinbarte Zeitpunkt weicht jedoch üblicherweise von dem wohnungseigentumsrechtlich relevanten Stichtag der Eigentumsumschreibung ab.

Der V. Senat des BGH hat sich nun zu der Frage geäußert, welche Folgen dies für Versicherungsleistungen aus der Gebäudeversicherung haben kann.

vgl.: BGH, Urt. v. 16.09.2016 – V ZR 29/16

 

Amtsniederlegung durch den Verwalter

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Darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Wohnungseigentümergemeinschaft sich von ihrem Verwalter aus wichtigem Grund vorzeitig lösen kann, wird viel geschrieben (und gestritten.) Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen und welche Rechtsfolgen sind zu beachten, wenn die Wohnungseigentümer (berechtigt oder unberechtigt) den WEG-Verwalter aus dem Amt entfernen und den Verwaltervertrag (fristlos) kündigen wollen?

Was aber, wenn einmal der Verwalter von seinen Eigentümern „die Nase voll“ hat und er die Wohnungseigentümergemeinschaft kurzerhand vor die Tür setzen will? Hierzu hat sich das AG Hamburg-Blankenese mit beachtlichen Ergebnissen geäußert

 

vgl.: AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 05.01.2016 – 539 C 47/15

Ein Innenhof als Sondereigentum?

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Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Diese Frage erhitzt oft die Gemüter, denn an diese Unterscheidung sind nicht nur Kostentragungs- und Instandsetzungspflichten geknüpft, sondern auch das Recht zur alleinigen Nutzung. Problematisch dabei ist, dass nicht immer alles, was in den jeweiligen Teilungserklärungen zu Sondereigentum erklärt wird, auch tatsächlich sondereigentumsfähig ist. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat in einer aktuellen Entscheidung eine Lanze für die Sondereigentumsfähigkeit auch von Innenhöfen gebrochen (vgl.: OLG Hamm, Beschl. v. 5.1.2016 – 15 W 398/15).

 

Parabolantenne vertragswidrig – wenn Heimatsender über Internet empfangen werden können!

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Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung ohne Zustim-mung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn sich die Parteien bei Mietvertragsschluss darauf geeinigt haben, dass dergleichen jedenfalls ohne Genehmigung des Vermieters verboten ist. …

Nichts anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist grundsätzlich unbeachtlich.

Solange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist, ist die optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum des Vermieters augenscheinlich gegeben, Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich.

 

AG Frankenthal, Urteil vom 21.07.2016 – 3a C 183/16

 

Freier Rauch für freie Mieter

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Kaum eine mietrechtliche Streitigkeit erlangte in den letzten Jahren soviel mediale Aufmerksamkeit wie der Rechtsstreit einer düsseldorfer Vermieterin gegen ihren kettenrauchenden Mieter.

Sogar der Bundesgerichtshof musste sich mit dem Fall befassen, der mit der soeben veröffentlichten zweiten Ent-scheidung des Landgerichts Düsseldorf nun abgeschlossen sein dürfte (vgl.: LG

Düsseldorf, Urt. v. 289.2016 – 23 S 18/15).

 

Erstreckt sich die Streupflicht auch auf nicht winterdienstpflichtige Stellen?

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Stürzt der Geschädigte an einer nicht winterdienstpflichtigen, nicht ge-streuten schnee- und eisglatten Stelle (hier: Parkplatzzufahrt), kann eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Winterdienstpflichtigen darin liegen, dass er seiner in der Umge-bung der Stelle bestehenden Winter-dienstpflicht (hier: auf einem öffent-lichen Parkplatz und angrenzenden Gehwegen) nicht nachgekommen ist.

 

In einem solchen Fall kommen dem Geschädigten trotz feststehender Verkehrssicherungspflichtverletzung die Grundsätze des Anscheinsbewei-ses nur dann zugute, wenn von einem dafür erforderlichen typischen Ge-schehensablauf auszugehen ist.

 

KG, Urteil v. 19.04.2016

Az. 9 U 56/14

 

Mieterhöhung durch den Verwalter auch ohne expliziten Hinweis auf die Vertretungsstellung wirksam

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Ein durch einen Hausverwalter ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es nicht ausdrücklich im Namen des Vermieters begehrt wird. AG Dresden, Urteil vom 29.08.2016, Az.146 C 310/16

 

Kündigungsverzicht im Wohnraummietvertrag

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Mieter und Vermieter sind sich einig, dass das Mietverhältnis eine feste Laufzeit haben soll. Wie kann das Wohnraummietverhältnis rechtssicher als Zeitmietverhältnis ausgestaltet werden? Eine Möglichkeit bietet sich in Form der Vereinbarung eines sog. Wechselseitigen Kündigungsverzichts im Mietvertrag an. Ob solche Formulierungen überhaupt möglich und zudem verbraucherschutzrechtlich zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof in einer neuen Entscheidung untersucht und positiv entschieden (vgl.: BGH, Urt. v. 23.8.2016 – VIII 23/16).