Vorratsbeschluss zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen aus der Instandhaltungsrückstellung möglich?

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  1. Ein Beschluss durch die Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter die Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen („Liquiditätshilfe“) nicht zweckgebunden verwenden darf, ist ungültig, auch wenn diese Entnahme auf 10% der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans begrenzt ist und ein Sockel von 10% als „eiserne Reserve“ in der Rücklage verbleiben muss.
  2. Der Begriff „Plansumme des Wirtschaftsplanes“ ist unbestimmt.

LG München I, Urteil vom 14.07.2016 – 36 S 310/16 WEG

Wer trägt Kollateralschäden?

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Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum instand, so muss hierzu regelmäßig auch auf das Sondereigentum zugegriffen werden. Und in einer Vielzahl von Fällen nimmt das Sondereigentum dabei unvermeidbar Schaden. Wird z.B. ein Balkon saniert, so wird oftmals der komplette Aufbau abgerissen und wieder aufgebaut. Wer kommt nun für den eingetretenen Schaden wegen des ebenfalls beseitigten Fliesenbelags des Balkons auf? Wer kommt z.B. für den an der Tapete entstehenden Schaden auf, wenn die Fenster einer Wohnung durch die Gemeinschaft ausgetauscht werden müssen? Muss, wenn der betreffende Sondereigentümer die Instandsetzung selbst vorzunehmen hat, dieser seinen Schaden alleine tragen? Zu diesen regelmäßig auftretenden Streitfragen hat der BGH eine überraschende Aussage getroffen

(BGH, Urt. v. 9.12.2016 – V ZR 124/ 16).

Fristlose Kündigung durch den Vermieter; drohende schwere Gesundheitsbeeinträchtigungen beim Mieter

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  1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters. 2. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben – was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16

Sondervergütung des Verwalters für die Prozessbegleitung – wer ist Kostenträger?

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Entsteht aufgrund einer Vereinbarung im Verwaltervertrag für die Prozessbegleitung durch den Verwalter ein besonderer Verwaltungsaufwand, so können diese Kosten qua Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG auf den Verursacher umgelegt werden, § 16 Absatz 8 WEG steht dem nicht entgegen. Auszug aus LG Dortmund, 1 S 437/15 vom 19.04.2016

An wen muss der Bauträger Energieausweis, Schließkarte und -plan herausgeben?

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Bauträger einen Anspruch auf Herausgabe einer Kopie des Energieausweises. Die Herausgabe kann bei geborener oder gekorener Ausübungszuständigkeit des Verbands nur vom Verwalter und nicht von jedem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden. Den Bauträger trifft auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung die Pflicht, die Schließkarte und den Schließplan für ein Mehrfamilienhaus an die Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben. Die Geltendmachung dieses Anspruchs fällt in die geborene Ausübungszuständigkeit des Verbands. OLG Stuttgart – Urt. v. 16.11.2016 – 3 U 98/16

Wer zahlt, der macht`s auch!

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Wieder einmal musste sich der BGH mit der Auslegung einer mehrdeutigen Vereinbarung in einer Gemeinschaftsordnung beschäftigen. Wichtige Regelungen in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentumsanlagen sind vielfach schlecht, insbesondere nicht eindeutig formuliert. Tückisch werden solche Schludrigkeiten bei der Formulierung der Gemeinschaftsordnung durch den beurkundenden Notar dann, wenn es um die (oftmals kostenträchtige) Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Werden von den gesetzlichen Regelungen abweichende Bestimmungen getroffen, stellen sich zwei Fragen. Erstens die Frage nach der Zuständigkeit und zweitens die Frage nach der Tragung der veranlassten Kosten. Der BGH hat jetzt eine Regelung auslegen müssen, die Fragen offen ließ. BGH, Urt. v. 28.10.2016 – V ZR 91/16

Nachträglicher Einbau eines Personenaufzugs auf eigene Kosten durch einen Wohnungseigentümer

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1.Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel – anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe – einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer. 2. Soll der Personenaufzug nur einzelnen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung aller Eigentümer. BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16

Wann verjähren Beseitigungs- und Wiederherstellungsansprüche nach Umbau?

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„Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist aktivlegitimiert für Wiederherstellungsansprüche nach Umbauten durch einen Wohnungseigentümer.
Derartige Ansprüche verjähren gegen den Störer unabhängig von der Kenntnis der übrigen Wohnungseigentümer nach § 199 Abs. 4 BGB in 10 Jahren.
Selbst wenn der Umbauende die Beseitigung seiner Umbauten dulden muss, bedarf es insoweit eines eigenen Klageantrages; für den Anspruch auf Naturalrestaurierung durch den Störer ist dies ohne Bedeutung.“
AG Rostock, Urt. v. 02.02.2016 – 55 C 68/15

Verkehrssicherungspflicht von Eigentümer und Verwalter!

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Wer mit seinem Pkw als Besucher nachts gegen einen in Höhe von 30-40cm abgeschnitten Baumstumpf fährt, der nicht erkennbar oder behindernd in die Zufahrt zu einem vermieteten Objekt hineinragt, der kann weder Eigentümer noch Verwalter hierfür haftbar machen.

AG Oldenburg, Urteil v. 03.03.2016 – 4 C 4326/15

 

Wirksame Zuweisung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer?

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Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden.
 Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden, wenn einem Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und bei ihrer inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht.

BGH, Urt. v. 08.04.2016 – V ZR 191/15, ZMR 2016, 888