Keine Nachforschungspflicht des neuen Verwalters zur Aufteilung der Rücklage und keine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen

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Eine Jahresabrechnung muss inhaltlich korrekt sein.

Die Pflicht des Verwalters, eine Jahresabrechnung zu erstellen umfasst nicht die Verpflichtung, Belege vorzulegen.

Setzt die Darstellung der exakten Aufteilung von Instandhaltungsrücklagen (hier: in Tiefgaragen- und Wohnflächenanteil) Nachprüfungen für frühere Wirtschaftsjahre voraus, schuldet der Verwalter diese im Einzelfall nicht.

LG München I, Beschluss vom 11.08.2016

– 1 T 10569/16

 

„Du kommst hier nicht rein“ – der fremde Dritte auf der Eigentümerversammlung

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In einer Wohnungseigentümerversammlung kann auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit stillschweigend verzichtet werden, indem die anderen Eigentümer in Kenntnis der Anwesenheit von Dritten diese nicht rügen und im Weiteren widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen.“ Auszugsweise aus LG München I, Urt. v. 29.01.2015 – 36 S 2567/14 WEG

 

Wie werden die Heizungs- und Wasserkosten abgerechnet? Vorrang Heizkostenverordnung

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4. Die Eigentümer haben aufgrund der ihnen gemäß § 21 Abs. 3 WEG zustehenden Befugnis zu Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei der Ermittlung des Wärmeverbrauchs, wenn insoweit verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung stehen, die Wahl zwischen diesen. Die Beschlusskompetenz ergibt sich insoweit nicht aus § 16, Abs. 3 WEG, sondern aus § 3 der Heizkostenverordnung.

5. Es obliegt den Eigentümern, im Wege eines Mehrheitsbeschusses darüber zu entscheiden, nach welche der nach der HKVo zur Verfügung stehenden Methoden der Wärme- und Wasserverbrauch zu ermitteln ist und die Kosten auf die Eigentümer zu verteilen sind“

 

Auszugsweise aus LG München I, Urt. v. 30.11.2015 – 1 S 14998/14 WEG

 

Kürzungsrecht des Mieters bei „falscher“ Heizkostenabrechnung

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Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.

In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

 

BGH, Urteil v. 20.01.2016 VIII ZR 329/14

 

Kostenverteilung der Trinkwasserprüfung – Verursacherprinzip?

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„Die Kosten der Untersuchung des Trinkwassers nach der Trinkwasserverordnung können sämtlichen Eigentümern nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auferlegt werden.“

LG Saarbrücken, Urt. V. 18.12.2015 – 5 S 17/15.

Keine Mietminderung bei Entwendung einer im Keller vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche

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1. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.

2. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

BGH, Urteil vom 18.3.2016, V ZR 75/15

 

Umlage von Müllkosten – Ansatz von Mindestmengen zulässig?

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  • 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100% nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.

 

Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.

 

BGH, Urteil v. 06.04.2016 VIII ZR 78/15

Ladung zur Versammlung ohne Einhaltung der Frist von 14 Tagen – folgenschwer?

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„1. Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG stellt alleine keinen Grund für die Ungültigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dar. Der Anfechtende muss darlegen, dass ihm gerade aufgrund dieses Fehlers die Mitwirkung auf der ETV versagt war (entg. LG München I, IMR 2015, 238). 2. Ist ein Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirats, steht ihm das Recht zur Anwesenheit auf der Eigentümerversammlung nur insoweit zu, als sein spezifischer Aufgabenbereich betroffen ist.“

AG Idstein, Urt. v. 07.09.2015 – 32 C 7/15.

Keine Mieterabrechnung ohne WEG-Abrechnung?

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„Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.“

LG Darmstadt, Urt. v. 05.02.2016 – 6 S 143/15 (nicht rechtskräftig; Rev: VIII ZR 50/16).

Keine einstweilige Verfügung gegen Nutzung der vermieteten Eigentumswohnung durch Flüchtlinge

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Bei einer Leistungsverfügung, durch welche die Hauptsache im Ergebnis vorweggenommen wird, muss ein dringendes Bedürfnis für die Eilmaßnahme bestehen, d.h. der Antragsteller muss auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen sein. Die Tatsache, dass zwei Mieter des Antragstellers mit einer fristlosen Kündigung ihres Wohnungsmietvertrages gedroht bzw. eine solche Kündigung ausgesprochen haben (gestützt auf die Vermietung anderer Wohnungen an Flüchtlinge), ist insoweit nicht ausreichend.

LG München I, Beschluss vom 12.10.2015, 1 T 17164/15