Vom Saulus zum Paulus
Regelmäßig ist in den Medien zu vernehmen, dass nahezu jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch sei.
Dies ist sogar zutreffend. Dabei liegt dies nicht etwa daran, dass die deutschen Vermieter nicht rechnen könnten oder gar ihr Mieter übers Ohr hauen wollten. Es liegt schlichtweg daran, dass die von der Rechtsprechung an die Korrektheit einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung gestellten formaljuristischen Anforderungen zwischenzeitlich so hochgeschraubt sind, dass man ohne zwei juristische Staatsexamnia kaum in der Lage ist, eine „richtige“ Betriesbkostenabrechnung zu erstellen. Dies hat der BGH endlich erkannt und lockert seine Rechtsprechung.
BGH, Urt. v. 20.01.2016 – VIII ZR 93/15.
Es geht auch einfach
Einer der größten Zankäpfel zwischen Mietern und Vermietern ist die Umlage der sog. Betriebskosten. Die hierüber geführten Prozesse sind Legion. Dabei hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundes- gerichtshofs in der Vergangenheit bisher eine sehr mieterfreundliche Linie verfolgt. Seit einiger Zeit hat der BGH erkannt, dass es einem durchschnittlichen Vermieter ohne anwaltliche Hilfe unmöglich ist, einen rechtmäßigen Mietvertrag abzuschließen und die Rechtsprechung hat sich „gedreht“. Dies zeigt die nachfolgende Überraschungsentscheidung des Bundesgerichtshofs.
BGH, Urt. v. 10.02.2016 – VIII ZR 137/15
Anforderungen an einen Verwalter von Eigentumswohnungen; Beurteilungskriterien bei der Verwalterwahl
1. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dies ist zu bejahen, wenn der Mehrheitseigentümer seine in der Branche komplett unerfahrene Tochter zur Verwalterin wählt.
2. Die Tätigkeit eines WEG-Verwalters ist komplexer und vielschichtiger als diejenige eines Verwalters von Mietwohnungen.
3. Es liegt nicht mehr innerhalb des Beurteilungsspielraums, wenn der gewählten Verwaltung eine Art „Probezeit“ gewährt werden soll.
LG Hamburg, Beschlüsse vom 5. und 30.11.2015, 318 S 81/15
Ran an die Rücklage – wo ist die Grenze?
„Jedenfalls die Kosten für die Feststellung des Instandsetzungsbedarfes des Gemeinschaftseigentums (hier Trittschallmessung) dürfen aus der Instandhaltungsrücklage bestritten werden. Ob Sachverständigenkosten darüber hinausgehend generell aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden dürfen, bleibt offen.“ BGH, Beschl. vom 11.06.2015 – V ZB 78/14.
Ladungsfehler und Anwesenheitsrecht bei der Eigentümerversammlung!
- Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 S. 2 WEG stellt alleine keinen Grund für die Ungültigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dar. Der Anfechtende muss darlegen, dass ihm gerade aufgrund dieses Fehlers die Mitwirkung auf der Eigentümerversammlung versagt war (entgegen LG München I, Urteil v. 6.11.2014-36 S 25536/13 WEG; MietRB 2015, 47).
- Ist ein Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirates, steht ihm ein Recht zur Anwesenheit auf der Eigentümerversammlung nur insoweit zu, als sein spezifischer Aufgabenbereich, etwa im Rahmen der Prüfung der Jahresabrechnung betroffen ist. Verbleibt er auch bei anderen Tagesordnungspunkten in der Eigentümerversammlung, so sind die in seiner Anwesenheit gefassten Beschlüsse wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.
AG Idstein, Beschl. v. 20.10.2015 32 C 7/15
Kein Schadenersatzanspruch gegen den Mieter für Schaden am Marmorboden („Urinieren im Stehen“)
- Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadenersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn der Vermieter den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat.
- Es kann nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders (säure-) empfindliche Marmorboden durch ein solches Mieterverhalten beschädigt wird.
LG Düsseldorf, Urt. v. 12.11.2015 21 S 13/15
