Beschlussfassung vorbehaltlich Beiratsabsprache oder Zustimmung?

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Unklar ist, ob die Formulierung „In Abstimmung mit …“ Vetorechte oder Mehrheitszustimmungen der nicht näher genannten Mitglieder des Bauausschusses beinhalten soll. Nachträgliche Erläuterungen sowie Sonderwissen von Verwalter oder Eigentümer können zur Rettung eines Beschlusses nicht erfolgreich ins Feld geführt werden. Maßgeblich für eine Bewertung eines Eigentümerbeschlusses ist immer der Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.

Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums

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  1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben.
  2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer Ein solcher Bereicherungsanspruch.

Flächenabweichungen im Mietvertrag

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Können Wohnungen wachsen oder schrumpfen? Erstaunlicherweise ja! Zumindest mietrechtlich gesehen ist dies möglich. Der Grund liegt darin, dass vielfach Mietverträge abgeschlossen werden, die für das Mietobjekt eine bestimmte Nutz- oder Wohnfläche ausweisen, welche aber im Falle einer genauen Nachmessung in den seltensten Fällen korrekt ist. Oftmals liegt die tatsächliche Nutz- oder Wohnfläche nicht unerheblich unter den Angaben im Mietvertrag. In der Vielzahl der Fälle dürfte dies kein böser Wille der Vermieter sein, da diese oftmals ungeprüft bzw. nicht hinterfragt Angaben aus „alten“ Mietverträgen übernehmen oder alte Baupläne zugrunde gelegt werden, deren Flächenangaben unzutreffend sind.

Dies führt aber in der Praxis dazu, dass sich die Frage stellt, ob sich die vom Mieter zu zahlende Miete nun nach der im Mietvertrag festgeschriebenen oder nach der tatsächlichen Wohn- oder Nutzfläche bemisst. Hierzu hat sich der BGH wieder einmal geäußert.

BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14

Verjährung von Ansprüchen aus Erwerbsverträgen über gebrauchte Eigentumswohnungen

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„Ansprüche auf Minderung und „kleinen“ Schadenersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie vereinbart worden ist.“
BGH, Urteil v. 24.07.2015,V ZR 145/14

Welche Unterlagen gehören der Gemeinschaft im Neubau?

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„Die Eigentümergemeinschaft hat – zur ordnungsgemäßen Verwaltung – einen Anspruch auf Herausgabe folgender Unterlagen gegen den Bauträger: Baugenehmigung nebst Plänen; einen Abzug der Werkplanung; der Energieausweis; der Kanaldichtigkeitsnachweis; die Einweisung in die Haustechnik; die Bedienungsanleitung zu den technischen Einrichtungen; Heizungsanweisungen.“ Auszugsweise aus
OLG Köln, Urteil vom 13.05.2015 – 11 U 96/14

Anspruchsverdoppelung durch Beschluss?

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Es besteht auch dann keine Beschlusskompetenz für die Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss – bei objektiver Beschlussauslegung konstitutiv – untersagt wird (Anspruchsverdoppelung).

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Räumungsvergleich

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Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
BGH, Urt. v. 10.06.2015 – VIII ZR 99/14

Zur Frage, ob ein Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Abteilungen des Grundbuchs hat, aus denen sich die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse fremden Sondereigentums ergeben.

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„Allein die Stellung als Miteigentümer kann daher – bei entsprechendem Informationsbedarf – allenfalls einen Anspruch auf die Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuchs begründen. Die Einsicht in die Abteilungen II und III des Grundbuchs offenbart hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse des fremden Sondereigentums und in Grenzen die wirtschaftlichen Verhältnisse des entsprechenden Eigentümers.“

Kündigung wegen übler Nachrede?

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„Massive Anschuldigungen einer Mietpartei gegen den Vermieter rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann dem Vermieter nicht zugemutet werden. Eine kurze Räumungsfrist war geboten.“
AG München, Urt. v. 19.03.2015 – 412 C 29251/14 WEG

Zur Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaften

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Umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfordern einen nicht geringen finanziellen Einsatz der Wohnungseigentümer. Vielfach wurde versäumt, durch frühzeitiges Ansparen einer ausreichenden Instandhaltungsrückstellung für ein angemessenes finanzielles Polster zu sorgen. Daher stehen viele Wohnungseigentümergemeinschaften vor der Entscheidung, entweder eine Sonderumlage zu erheben, die oftmals die Finanzkraft der einzelnen Eigentümer überfordert oder, gerade wenn energetische Sanierungen anstehen, einen langfristigen Kredit aufzunehmen. Der BGH hat sich nunmehr dazu geäußert, unter welchen Voraussetzungen er eine auch langfristige Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für rechtmäßig hält.
BGH, Urt. v. 25.09.2015 – V ZR 244/14