Muss der Verwalter auch ein Baufachmann sein?

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Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instand-setzung, die – wie hier – weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG), ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

BGH, Urteil vom 19.07.2019, V ZR 75/18

Was muss beim Schlüsselverlust einer Schließanlage beachtet werden?

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  1. Beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage kann der Geschädigte sowohl Kosten für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangen, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte besteht.
  2. Da Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, ist jedoch stets ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen, der gemäß § ZPO § 287 ZPO geschätzt werden kann.

OLG Dresden, Urteil v. 20.8.19 Az. 4 U 665/19

Erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht – Thema: Modernisierung

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  1. Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 allein aus dem Grund, sich das bis zum 31.12.2018 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so ist dies keine Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.
  2. Eine solche Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, weil hier offensichtlich ist, dass sich der Vermieter trickreich die Vorteile des alten Mietrechts sichern wollte.

Musterfeststellungsklage OLG München, Urteil v. 15.10.19 Az. MK 1/19

Nutzung einer Teileigentumseinheit als „Eltern-Kind-Zentrum“?

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In einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ bezeichnet ist, kann ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden darf.

BGH, Urteil vom 13.12.2019 Az. V ZR 203/18

Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?

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Der Verwaltungsbeirat hat lediglich eine vorbereitende und beratende Funktion und ist Vermittlungsstelle zwischen den Eigentümern und dem Verwalter.
Zur Erteilung von Weisungen an den Verwalter oder Miteigentümer ist der Verwaltungsbeirat nicht berechtigt.
Enthält die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Bestimmung, ist der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtet, den Verwalter zu überwachen. Gemäß § 29 Abs. 3 WEG sind vom Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung und Kostenanschläge zu prüfen.
LG Frankfurt/Main vom 02.09.2019 Az. 2-09 S 51/18

Pflicht zum Aufbau der WEG-Abrechnung in umlagefähige und nichtumlagefähige Kosten?

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Eine Falschbezeichnung in der Jahresabrechnung ist unerheblich, da die Abrechnung objektbezogen erfolgt (beck-online, Grosskommentar, WEG, 528 Rn. 153).

Ohne gesonderte Vereinbarung ist der Verwalter nicht verpflichtet, innerhalb der Jahresabrechnung nach umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten zu unterscheiden.

LG Rostock, Urt. v. 07.06.2019 Az. 1 S 83/18

Verständliche Angaben des Vermieters zu geplanten Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung

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Nur die Mitteilung für Laien verständlicher Angaben zu geplanten Erhaltungsmaßnahmen genügt dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher.

LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2019, Az. 65 S 5/19

„Ramses“ reloaded – Weitergabe von Programmsignalen in einer WEG kostenpflichtig?

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Eine öffentliche Wiedergabe nach § 15 Abs. 3 UrhG und damit eine Kabelweitersendung nach § 20b Abs. 1 UrhG liegt vor, wenn eine große Wohnungseigentümergemeinschaft die über Satellit ausgestrahlten Programmsignale über eine zentrale Satelliten-Kopfstation empfängt und diese über das von ihr betriebene Hausverteilernetz an die angeschlossenen Wohnungen weiterleitet, sofern die Wohnungen in substanziellem Umfang an wechselnde Feriengäste vermietet werden; dies gilt jedenfalls dann, wenn auch noch eine Nachbar-WEG gleichsam über die Anlage in einer Antennengemeinschaft mitversorgt wird (Abgrenzung zu BGH, IMR 2016, 19).

OLG Braunschweig, Urteil v. 17.04.19 Az. 2 U 56/17

Wie hoch darf die Rücklagenzuführung sein?

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  1. Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags dazu haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.
  2. Die zu beachtenden Kriterien sind das Alter und der bauliche Erhaltungszustand der Anlage, das Vorhandensein und der Wert besonderer technischer Ausstattungen des Gemeinschaftseigentums, eine erkennbare oder absehbare Sanierungsnotwendigkeit und die Finanzkraft der Wohnungseigentümer.
  3. Pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 Euro, von mindestens 22 Jahren höchstens 9 Euro und bei einem Alter von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 Euro als Instandhaltungskosten angesetzt werden.
  4. Werden bei der Bemessung der Instandhaltungsrückstellung diese Sätze eingehalten, so wird regelmäßig ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

AG Zeitz, Urteil v. 22.08.2019 Az. 4 C 25/

Folgen bei Ausschluss des Erwerbers von der Abstimmung in der Eigentümerversammlung

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  1. Die Grundsätze zur werdenden Eigentümergemeinschaft gelten nur für den Ersterwerb, und zwar unabhängig davon, ob dieser vor oder nach Invollzugsetzen der Gemeinschaft erfolgte.
  2. Hat alleine der Erwerber es nach Vorliegen aller Umschreibungsvoraussetzungen in der Hand, die Bucheigentümerstellung des Aufteilers zu beenden, ist er als werdender Eigentümer berechtigt und verpflichtet.
  3. Wurde der Erwerber nicht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sondern nur von der Abstimmung, so lässt sich eine Kausalität bei Hinwegdenken des Stimmverbots verneinen, wenn auch unter Berücksichtigung der Stimmenanteile des Anfechtenden dennoch eine Mehrheit zustande gekommen wäre. Der Ansicht von Häublein (Staudinger, § 25 Rn. 235) zur Relevanztheorie ist nicht zu folgen.

LG München I, Urteil vom 10.10.2018 Az. 1 S 2806/18